Đứng trước những khó khăn chung của ngành bất động sản, nhà chung cư được xem là loại hình duy nhất ít bị ảnh hưởng do phục vụ nhu cầu ở thực. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, mức độ quan tâm nhà chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Với những lợi thế về tiện ích và dịch vụ đặc trưng, an ninh đa lớp đảm bảo an toàn hay các chính sách giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu mua nhà, nhà chung cư đang nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng khi lựa chọn nơi sinh sống.
Tuy nhiên, hệ thống tiện ích nội khu đa dạng cùng chất lượng dịch vụ tương xứng cũng sẽ kéo theo một số khoản phí bắt buộc phải đóng tại nhà chung cư, được quy định trong hợp đồng mua bán ban đầu giữa chủ sở hữu nhà ở (Bên mua) và chủ đầu tư dự án (Bên bán). Việc phân biệt và hiểu rõ từng loại chi phí sẽ giúp chủ sở hữu thực hiện đúng quyền và trách nhiệm của mình, cũng như tránh những vấn đề phát sinh sau này.
NHỮNG KHOẢN PHÍ CỐ ĐỊNH TẠI NHÀ CHUNG CƯ
- Phí bảo trì nhà chung cư: Khoản phí được sử dụng để bảo trì các hệ thống, hạ tầng chung của Nhà chung cư. Khoản phí này tương đương với 2% giá trị căn hộ, được tính trực tiếp vào tiền bán nhà mà người mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán nhà. Quy định đóng phí bảo trì nhà chung cư cũng đã được nêu rõ tại Điều 108 Luật Nhà ở 2014.
- Phí dịch vụ nhà chung cư:Khoản phí chủ sở hữu đóng hàng tháng, phục vụ cho các dịch vụ trong nhà chung cư (bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc cây xanh, kiểm soát côn trùng/sinh vật gây hại…); chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng; chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành…
- Phí gửi xe nhà chung cư nếu có:Theo quy định tại Khoản 2, Điều 106 Luật Nhà ở 2014, phí gửi xe tại chung cư không nằm trong phí dịch vụ. Giá trông giữ xe tại chung cư do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ấn định cho từng địa phương.
- Chi phí điện, nước, Internet, truyền hình:Chi phí sinh hoạt hàng tháng mà cư dân, khách thuê phải thanh toán dù ở nhà mặt đất hay căn hộ chung cư. Chi phí này phụ thuộc vào mức sử dụng của từng gia đình dựa trên bảng giá quy định của Nhà nước hoặc Nhà cung cấp dịch vụ.
Trong các loại phí trên, chủ sở hữu thường hiểu nhầm phí bảo trì nằm trong phí dịch vụ nhà chung cư. Đây cũng là nguồn cơn của những tranh luận thường xuyên diễn ra giữa cư dân, khách thuê, đơn vị quản lý và chủ đầu tư.
Theo quy định của pháp luật, với nhà chung cư, phí dịch vụ và phí bảo trì là hai khoản phí khác nhau, được sử dụng cho danh mục chi khác nhau trong vận hành tòa nhà.
PHÂN BIỆT PHÍ DỊCH VỤ VÀ PHÍ BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ
- Cơ sở pháp lý
1.1. Phí dịch vụ: Thông tư 37/2009/TT-BXD
1.2. Phí bảo trì:
- Thông tư 02/2016/TT-BXD.
- Luật Nhà ở 2014.
- Mục đích sử dụng
2.1. Phí dịch vụ:
Chi phí trực tiếp
- Chi phí cho các dịch vụ (bảo vệ, thu gom rác thải, chăm sóc cây xanh, kiểm soát côn trùng…).
- Chi phí sử dụng năng lượng, nguyên, nhiên, vật liệu phục vụ công tác vận hành.
- Chi phí nhân công điều khiển trang thiết bị.
- Chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng.
- Chi phí văn phòng phẩm, điện nước sinh hoạt phòng làm việc… của Ban Quản lý.
Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành
- Chi phí tiền lương, phụ cấp, BHXH, bảo hiểm y tế… cho bộ phận quản lý.
- Chi phí khấu hao TSCĐ theo quy định của Bộ Tài chính.
- Chi phí cho Ban Quản trị (nếu có).
- Các chi phí khác liên quan đến vận hành
2.2. Phí bảo trì
- Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
- Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng quy định.
- Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
- Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Mức phí phải đóng
3.1. Phí dịch vụ
- Tính theo số mét vuông diện tích căn hộ hoặc phần diện tích sở hữu.
- Mức phí dịch vụ này thông thường được thu theo quy định có tại hợp đồng mua bán giữa Chủ đầu tư và khách hàng hoặc giữa Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành.
3.2. Phí bảo trì
- 2% giá trị căn hộ
- Khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này).
- Thời gian đóng phí
4.1. Phí dịch vụ
- Đóng theo định kỳ (theo tháng, quý, năm) trên cơ sở tính đủ, tính đúng các chi phí, một phần lợi nhuận với định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư.
- Thời gian đóng sẽ do đơn vị quản lý vận hành quy định và thông báo tới cư dân. Thông thường phí dịch vụ sẽ được thu hàng tháng.
4.2. Phí bảo trì
Thời gian đóng phí bảo trì do Chủ đầu tư quy định khi chủ sở hữu ký hợp đồng mua bán căn hộ (tiến độ đóng tiền).
Thông thường Bên mua sẽ đóng trước khi Chủ đầu tư bàn giao căn hộ theo thông báo của Chủ đầu tư.
- Điều chỉnh phí
5.1. Phí dịch vụ
- Một số chi phí cấu thành phí dịch vụ có thể tăng theo cơ chế chính sách của Nhà nước, dẫn đến những thay đổi cần có trong mức phí dịch vụ để đảm bảo chất lượng dịch vụ tại dự án.
- Việc điều chỉnh (tăng hoặc giảm) cần được thống nhất qua các Hội nghị nhà chung cư với số lượng đồng ý quá bán số lượng người tham dự hội nghị theo quy định hiện hành.
5.2. Phí bảo trì
- Trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
- Phần này sẽ được trao đổi và lấy ý kiến từ cư dân trong Hội nghị Nhà chung cư.
KẾT LUẬN
Khi sở hữu nhà chung cư, cư dân có trách nhiệm hiểu và nắm rõ những khoản phí cần nộp, đặc biệt là những khoản phí dễ bị nhầm lẫn như phí dịch vụ và phí bảo trì. Để xây dựng mức phí dịch vụ hợp lý hay tối ưu quỹ bảo trì nhà chung cư, Chủ đầu tư nên tham vấn từ những đơn vị quản lý chuyên nghiệp, có kinh nghiệm vận hành đa dạng các loại hình dự án.
Nguồn: Savills.com.vn
